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半年房价大起大落的它 告诉我们房价涨跌背后的逻辑!

发布时间::2017-11-20

进京考察之前,有人说,环京的远郊县城们,房价暴跌。

  我微笑不语,表示不信。

  进京考察第二天,我表示,信了。进而,想一直寻找其房价下跌的原因。

  我想,我大概找到了。

  1

  北京南70km的小破县城,半年内,房价大起大落,起伏跌宕。

  河北廊坊永清县,距离北京市区75km,车程大概1个半小时。永清县与北京最直接的联系就是一条G3京台高速和一辆828路公交车。

  短短半年,房价大起大落的它,告诉我们一个房价涨跌背后的逻辑!

  就是这么一个75km外的普通县城,在过去的将近2年时间里,房价上演了探头-激涨-疯狂-停滞-急跌的连环好戏。

  短短半年,房价大起大落的它,告诉我们一个房价涨跌背后的逻辑!

  2015年上半年,永清房价尚在5000元/㎡上下徘徊;2016年年初开始冒头,逼近7000元/㎡,2016年年中开始激涨,下半年房价已经突破1.5万/㎡大关;2017年年初达到最高峰值,突破2万/㎡大关,下半年开始快速下滑,如今已经下跌20%左右。

  我的同事曾亲身经历过年初永清房价峰值时的市场疯狂,当时永清荣盛花语城的售楼部外挤满了来自北京、河北其他地市的外地车辆,保安举着大喇叭,高声指挥呐喊。

  售楼部里挤满了前来抢房的投资客,置业顾问奔走呼喊——

  “就剩一套了,单价23000,来来来,带着卡的跟我走,想考虑一下的,麻烦您让一下!”

  如今半年时间过去,在同样的荣盛花语城售楼部外,停车场里空荡荡的停了一辆不知来路的小三轮,保安在寒风中瑟瑟发抖,无精打采。

  进入售楼部,黑漆漆的没有开灯,我带着一丝惶恐,喊了几声之后,角落里走出一名置业顾问,懒洋洋的介绍了几句之后,说:

  “我们这现在均价17000上下吧,永清现在限购,如果你要买的话,是本地户口的,先去房管局开具个准购证!”

  接下来的几个项目,皆是如是——

  森林新都孔雀城里,房源捂盘不售,置业顾问人去楼空,再也找不到华夏幸福31.62 -1.83%诊股)大兵团作战的辉煌;燕阳城里也失去了过往台商新区第一城的光彩。

  短短半年时间,永清的房地产市场为何发生了翻天覆地的变化。

  有人肯定会说,就是因为限购的原因,永清一下子失去了70%以上的北京投资客!

  别着急,往下看,也许你会换个思路!

  2

  上海西65km的经济强县,房价稳中缓升,房源依旧紧张。

  我在今年年中,曾前往长三角城市群考察。

  苏州昆山市,距离上海65km,区域内有高铁通达,同时有地铁连通昆山市花桥镇。

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  当然,在过去的一年多时间里,昆山的房价也实现了翻番。2015年下半年,昆山房价在万字头以下徘徊;2016年开始,房价稳步上涨,在2017年上半年达到峰值17500,之后房价上涨速度放缓,逐步停止在18000上下。

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  与此同时,昆山花桥镇的房价,从2015年的9字头,如今涨到了24000-25000元/㎡之间,而且时至今日,房价仍然在以极小的幅度,微微略涨。

  整体昆山的市场属于供应紧缩,需求依旧存在,房源仍然紧张,房价增幅放缓,但仍在微微上扬。

  更重要的是,昆山同样也是限购区域,昆山的客户中70%同样也是来自于上海,同样也属于被限购的外地客,在限购影响下,昆山同样也失去了70%以上的主力客。

  同样的限购大刀下,为何昆山稳中略升,永清房价陡降?

  3

  没有产业支撑,单纯靠概念炒起来的城市,房价迟早有崩盘的一天。

  如果我们把昆山和永清的房价变动放在一起对比,会发现一些更有意思的事情。

  短短半年,房价大起大落的它,告诉我们一个房价涨跌背后的逻辑!

  1、昆山的房价始终在平稳上涨,哪怕在市场行情大热的去年,也是在保持一个相对较快的速度平稳上涨;而永清的房价如同吃了春药一般,疯狂激涨;

  2、永清的房价在去年年底至今年年初,房价一度远超昆山;

  3、限购启动后,昆山的房价增速放缓,但仍然保持平稳,永清却在快速下跌,最终低于昆山。

  这两个城市房价起伏波动的背后,我们还看到——

  第一,昆山一个县城,论经济能干翻全国75%的地级市!

  2016年,昆山GDP3160亿元,如果按照GDP排名,在全国300个地级市中,昆山一个县城能排入65名,秒杀全国75%的地级市。

  短短半年,房价大起大落的它,告诉我们一个房价涨跌背后的逻辑!

  在考察过程中,我们看到的昆山是承接了大量上海、甚至是台湾产业转移的昆山;是到处都是台资工厂的昆山;是集装箱货柜车满街跑的昆山;是上下班换班高峰期到处都是产业工人、企业白领的昆山;是在双11剁手节全国县市交易额第一的昆山;是在全国300家大润发中,销售额全国第一的昆山;是拥有58、美团、达达等一大票互联网分公司的昆山;是可乘地铁直达上海的昆山……

  第二,永清一个县城,也就只有炒房能干翻全国县市了。

  2016年,永清GDP115亿元,仅是昆山的1/30。

  永清老城区东侧的北京亦庄永清高新技术产业开发区,打的概念是全面承接北京亦庄的产业转移,但所对接的亦庄自身尚仍需要大量的产业聚集。

  目前产业园区内,半数土地待开发,剩余的半数土地虽然被工厂攻占,但近半仍是施工工地,进驻企业不足1/5,开工企业寥寥数家,大都是中小型服装加工厂。

  产业园区内,道路两侧已被当地农民所晾晒的玉米庄稼攻占,穿过玉米棒子之后,又被城郊结合部的卖菜菜农攻占,再之后就是乱七八糟的快餐车。

  深秋的夜晚,我们穿梭在漆黑的工厂、叮当作响的工地、横七竖八的摊贩中,在思考一个问题——

  凭什么?凭什么这么一个脏兮兮、乱糟糟、冷清清的县城,房价能一度超过开挂一般的昆山?

  两个经济差异如此巨大的城市,房价竟然惊人的趋同,如果昆山没问题,那就是永清的问题!

  4

  最后,我想给大家分享一个故事。

  一个村里,有两个果农。

  一个终日辛勤劳作,浇水施肥,历时一年,开花结果,喜获丰收。一斤苹果5块钱,这个果农赚的喜笑颜开。

  另一个果农,心眼活泛独辟蹊径,搞出某种激素秘药, 3个月就可以开花结果,同样喜获丰收,同样一斤5块,同样赚的喜笑颜开。

  结果,市场转坏,第一个果农的苹果,只能卖4块,但因为质量过硬,还能勉强维持。

  第二个果农卖1块都没人要。因为这货的苹果激素吃多了,也就是看着漂亮,里面全TM是空的。

  对于苹果来说,激素打多了,心就空了;对于人来说,药磕多了,人就虚了;对于房价来说,概念炒多了,迟早就崩了。

  昆山就好像一个终日里健身锻炼的精壮少年,风口来了,就迎风奔跑,风口过了,依然能稳步向前;

  永清就好像一个靠“Viagra”强HIGH的迟暮中年,药剂儿上来,貌似就这么起飞了,药效一过,剩下的还有什么?

  昆山和永清的房价流转,告诉我们——

  1、在长效机制策应下,我们必须做好持久战的准备;

  2、政策热度褪去之后,房价背后的逻辑一定是产业、经济和人口流入,脱离这三点去谈投资,全是扯淡。